Закарпаття стало одним з найбезпечніших регіонів в Україні для планування подальшого життя. Тож відразу після початку повномасштабного вторгнення ціни підійнялися. Продаж квартир в Ужгороді на вторинному ринку для сім’ї активізувався, як тільки відкрилися реєстри й з’явилася можливість продавати житло за довіреністю. Як ситуація виглядає зараз, які тенденції помітні й на що розраховувати в перспективі — спробуймо розібратися.

Скільки коштує квартира в Ужгороді

Середня вартість м² коливається в межах 40 594 грн (970$). При цьому простежуються 2 кардинально різні тенденції:

1. Підвищення цін. Пов’язане воно з тим, що сегмент «‎економ»‎ майже не представлений на ринку. Бюджетне житло швидко розкуповують, тож статистика свідчить про завищення цін.
2. Зниження цін. При цьому ажіотаж, який виник на початку повномасштабного вторгнення, поступово проходить. Тож власники адаптуються до нових реалій і починають розуміти, за скільки реально можна продати або здати в оренду своє житло. Готові пропонувати суттєві знижки, адже реальний попит досі не дуже високий.

Найелітніше житло зосереджується поблизу аеропорту й міжнародних пунктів пропуску. Крім того, це ще й найвіддаленіша крапка на карті, тож ракетні удари по цих ділянках малоймовірні. Йдеться про:

• Червеницю — від 51 266 грн/м²;
• Садовий — 54 865 грн/м².

Також високі ціни в центрі (від 42 059 грн/м²) і в межах історичної забудови поблизу (Свепомоц — 59 175 грн/м²). Бюджетне помешкання варто шукати на околицях міста, а також у мікрорайонах зі слабо розвиненою інфраструктурою. Наприклад, ринкові ціни нижче середнього притаманні для:

• Кальварії — 21 594 грн/м²;
• Горян — 24 064 грн/м²;
• Промислового — 27 202 грн/м²;
• Шахти — 28 039 грн/м²;
• Радванки — 29 881 грн/м²;
• Дравців — 33 019 грн/м²;
• П’яного базару — 33 647 грн/м².

Що сталося з попитом і пропозицією

Варто розуміти, що ринок вторинної житлової нерухомості Закарпаття можна розділити на 2 категорії — оренду й купівлю. Оренда — вигідне рішення для переселенців. Вони поки не готові інвестувати в житло, адже сподіваються повернутися до рідної домівки. Частина з них очікує на компенсацію, аби осісти на новому місці. При цьому Закарпаття стало регіоном, який приймав першу хвилю переселенців. Тож попит і пропозиція таки змінилися:

1. Пропозицій стало менше на 79%. Багато власників відразу виїхали за кордон. Або ж здавали своє житло безоплатно ВПО, волонтерам, військовим.
2. Попит виріс на 316% у травні 2022 року. Пов’язано це з закриттям реєстрів. Тож єдиним виходом для більшості людей стала лише коротко- або довготривала оренда.
3. Ціни зросли на 225%. Це найвищий показник по всій Україні й в західних регіонах зокрема.

Купівлю вторинної нерухомості загальмувало закриття реєстрів. Доступ до Державного реєстру прав на нерухоме майно відновили лише на початку травня 2022 року. Змінити місце реєстрації проживання досі проблемно. Знову продавати житло за довіреністю дозволили лише на початку літа. Все це позначилося на ситуації з попитом і пропозиціями. Вартість житла під купівлю зросла несуттєво — лише на 20%. Все тому, що пропозицій стало менше на 26%, а попит впав лише на 21%.

Які тенденції простежуються на ринку нерухомості Закарпаття

Як і в інших відносно безпечних регіонах, на ринку вторинної нерухомості простежується кілька основних тенденцій:

1. Формування відкладеного попиту. Зараз активно цікавляться житлом лише ті категорії покупців, які планували покупку ще до війни. Наприклад, інвестори й молоді сім’ї. Як тільки вони відчули себе у відносній безпеці, знову повернулися до питання купівлі квартир. Ті ж ВПО, які зараз складають левову частку потенційних покупців, поки не поспішають. По-перше, немає жодних законодавчих актів, які б визначили право на отримання компенсацій. По-друге, можливість оформлення іпотеки або лізингу характеризувала первинний ринок нерухомості.
2. Принцип «‎заїжджай і живи». Вторинка впевнено випереджає житло в новобудовах. Багато хто інвестує у квартиру з метою її подальшої здачі в оренду. Також ті категорії покупців, які шукають житло для себе, не готові чекати ще кілька років. Ціни на оренду залишаються доволі високими в Ужгороді, тож краще відразу купити бюджетне помешкання в будинку старого житлового фонду.
3. Відсутність реального попиту. Оскільки продавати житло за довіреністю дозволили лише в червні 2022 року, багато власників ще не встигли оформити відповідні документи. Прогнозується, що цієї осені на ринку з’явиться чимало привабливих варіантів. Варто розуміти, що також пожвавиться інтерес іноземних інвесторів. До того ж аби відправити готову довіреність, завірену нотаріусом, до України, теж потрібно трохи часу.

Як далі розвиватиметься ситуація

Давати будь-які точні прогнози доволі важко. Все залежатиме від того, якою ціною Україна здобуде перемогу. Проте експерти схиляються до думки, що ціни на житло в Ужгороді поступово знижуватимуться. Пов’язано це з:

• низькою купівельною спроможністю громадян;
• мінімальним інтересом зі сторони іноземних інвесторів;
• інфляцією;
• загрозою ракетного терору.

Також багато фахівців з питань житлової забудови вважає, що після перемоги Закарпаття увійде до так званої 3-ї категорії міст — тих, куди спрямовуватиметься найменше інвестицій. Пов’язано це з тим, що ринок там і так доволі добре адаптувався до нових реалій. Ціни підвищилися у зв’язку зі зростанням попиту. Тож певний час вторинка все ще випереджатиме житло в новобудовах. Як тільки з’явиться серйозний дефіцит житла, цінники поповзуть догори.
Отже, зараз варто купувати житло для власного проживання й з метою подальшого перепродажу. Привабливим виглядає варіант інвестицій для здачі квартири в довготривалу оренду. Проте навіть зараз простежується помітний спад у зацікавленості потенційних орендарів. Багато хороших квартир пустує, адже більшість ВПО вже знайшли тимчасовий прихисток. Тож ніхто не дасть гарантій, як довго можна буде здавати квартиру з приростом цінника у 225%.